政策开路，“金三银四”楼市能否迎来“小阳春”？

　　作为国民经济的支柱产业，房地产一直备受各方关注。房地产是稳增长的重要一环，其更关乎上下游多个产业链的发展。进入2024年以来，有关房地产的政策暖风频吹，多方观点均认为，随着各地相继优化房地产政策，在政策带动下，市场信心得到提振，楼市有望迎来“小阳春”。

　　“小阳春”可期?

　　贝壳研究院监测数据显示，今年“春节档”，重点50个城市二手房看房量和交易量水平比去年有大幅回升。按日均统计，分能级来看，一线城市比去年春节增加90%，仅略低于2021年;二线城市增加180%，三线城市增加140%，均大幅超过2023及2021年。贝壳研究院指出，一般春节期间二手房交易量较低，但今年的交易量水平比去年仍然有明显增加，同比增加超七成。一线城市交易量比去年同期微降3%，二线城市增加98%，三线城市增加65%。

　　而在新房市场方面，虽然表现较为平淡，但克而瑞地产认为，由于新政释放时已临近春节，多数中介及购房客户已返乡，客户看房意愿虽增强，但购房心态依然纠结。中指研究院也认为，和二手房相比，新房项目交付问题仍一定程度制约着新房销售，节后，随着居民工作、购房置业逐渐进入正轨，市场活跃度有所提升。

　　根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2月19日至25日，重点15城新建商品住宅成交量为10311套，环比上涨713.17%。重点10城二手住宅成交量为9997套，环比上涨611.02%。深圳贝壳研究院监测数据也显示，节后的新增客源量、带看量对比假期前四天(2月6日至2月9日)有大幅增长，今年春节假期后四天(2月18日至2月21日)新增客源量增长340.3%，带看量增长1288%。

　　对此，有分析人士认为，随着节后工作生活回到正轨，在各方楼市政策“组合拳”之下，以及房企方面加快销售部署，接下来楼市有望出现一次比较明显的小阳春行情。

　　政策开路

　　今年以来，房地产政策暖风频吹。1月26日，住房和城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会，会议明确表示，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，加快构建房地产发展新模式，长短结合、标本兼治，促进房地产市场平稳健康发展。要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。

　　1月27日，广州市人民政府办公厅印发通知，放开120平方米以上的户型限购。1月30日，上海优化住房限购政策，支持非上海市户籍单身人士购房。同日，苏州全面取消限购，买房不再限面积及套数，工作人员表示，购买新房、二手房不做购房资格审核，新房限售政策仍为两年。2月6日，北京发文，放松通州购房“双限”：在通州区落户和就业的家庭，只要是符合北京整体限购政策即可购房，取消了落户、社保或纳税需满3年的要求。2月7日，深圳市住房和建设局发布《关于优化住房限购政策的通知》，户籍居民购房不再限定落户年限以及缴纳社保年限，非本市户籍居民家庭购房社保年限调整为3年，非本市户籍居民家庭购房社保年限调整为3年。

　　分析认为，政策优化降低了居民购房门槛，有利于更好满足居民刚性和改善性住房需求。东方金诚首席宏观分析师王青认为，包括广州和上海放松限购在内，近期房地产支持政策持续在楼市需求端发力，找准了当前楼市低迷的症结所在。一线城市政策变化往往具有风向标作用，这预示一季度房地产支持政策有望加码。中指研究院认为，核心城市不断优化楼市政策，将带动更多城市优化楼市政策，会对全国市场产生积极影响。

　　值得关注的是，2月20日，中国人民银行公布2月贷款市场报价利率(LPR)，5年期以上LPR由上月的4.20%下调至3.95%，降幅25个基点，大超市场预期。1年期LPR为3.45%，与上月持平。分析认为，25个基点是2019年LPR改革以来5年期品种的最大下降幅度。中国民生银行首席经济学家温彬指出，5年期以上LPR大幅下行有利于更好促进投资和消费，更好地配合近期各项稳地产政策效果释放，支持房地产市场平稳健康发展;招商蛇口相关负责人表示，此次5年期以上LPR的超预期下调，体现了目前房地产需求端政策出台的决心和力度，降低5年期以上LPR将有助于降低房企融资成本，也有助于提振房地产市场需求端购房者的信心，有助于稳定市场预期和促进房地产市场的健康发展。

　　增长动能

　　作为房地产的重要下游产业之一，家居家电行业受到房地产市场的影响较为直接。随着房地产回暖，家居家电业有望迎来新一轮增长强动能。

　　行业人士认为，在房地产带动下，最先受益的将是厨电、这类产品往往在房屋设计、装修环节就要订购。然后是空调，再然后是冰洗、彩电等大家电。房地产对家电零售市场的影响大概有半年左右的滞后效应。贝壳研究院调研数据显示，在有装修需求的消费者中，从装修房屋类型来看，二手房占比58%左右。而城市能级越高，二手房装修占比越高，一线城市中，二手房装修占比超过75%，新一线城市、二线城市这一比例也分别超过了56%和60%。贝壳研究院预计，存量房带来的装修规模在逐步扩大，并将在未来逐步取代新房装修。奥维云网同样预估，目前存量房市场装修需求已经超过新房市场装修需求，成为家电的主要市场。在这种情况下，如何找到市场增量成为了行业增长的关键。

　　行业人士认为，无论是在B端还是C端，近年来，家电家居融合一体化的趋势越来越强烈，消费需求在促使两方走向融合，在“大家居”的背景下，主动需求合作、跨品类布局已经成为必选项。

　　兴业证券研报指出，2024年的家居需求韧性或将超出市场预期，主要是消费复苏背景下，一方面2023年竣工交付带来的新房装修需求有望在2024年逐步释放，另一方面二手房和存量房更新有望带来结构性的增长机会;银河证券分析师认为，保交楼推动竣工快速增长，伴随政策出台及落地，未来销售有望再度修复，当前竣工数据快速增长，未来释放仍将支撑家居消费，且后续潜力巨大的存量房市场将伴随消费力复苏而发力。